從與商業地產傳統住宅地產的差異看建筑設計怎樣更好的配合商業地產
商業地產(Business Real Estate)是指房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用。商業地產的范圍很廣，包括商場(購物中心大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字褂、娛樂場所、體閑性場所和各類消費場所的商業物業。隨著市場經濟的發展以及城市化進程的加快，商業地產已經成為當今中國的熱點地產而傳統的住宅地產則是單一地產，它在選址、目標客戶以及產品規劃設計方面都有較大差異，因此，為了順應時代發展的要求，實際的建筑設計也必須做出一此相應的改革。下面就從這一問題出發，從以下幾個方面來重點探討下建筑設計怎樣更好地配合商業地產
1傳統住宅地產與商業地產的差異化研究
住宅地產是單一地產，功能用途一般來講只是居住，而商業地產是商業與地產的復合體，功能用途方面較廣泛。因此二者在開發投資方面有很多不同點:
1.1影響選址的因索不同
住宅地產在選址時，重視的是地理區位，開發項目所處地區的政治、經濟、文化、社會等環境雖然也要考慮，但是不是選址考慮的重點。因為在一般情況下，只要住宅地產的地理區位好，配套設施齊全，就有市場。而且住宅地產開發時往往在一個城市里選址，同一城市里面政治、經濟、文化、社會等環境差異不大，開發商沒有選擇的余地但是對商業地產而言，地產只是基礎，商業才是關鍵。只有商業經營成功，商業地產才會獲得收益。而商業成功與否的關鍵取決于商業所處地區的政治、經濟、文化、社會等環境。同時，一此商圈跨市或者跨省的主題商業城(如大西洋百貨、百腦匯、賽博等)的選址往往面對多個城市，不同城市的政治、經濟、文化、社會等環境因索又是不同的，商業地產的開發商自然要將這此因索考慮進去
1.2開發面對的目標客戶不同
住宅地產的目標客戶有兩種，包括投資者和消費者，而且以后者為主。因為住宅地產開發的目的就是滿足人們的居住需求。但是商業地產是商業與地產的復合體，面對的目標客戶就比較復雜，商業地產的開發商至少面對三種客戶:投資者、經營者、終端消費者。這也就是人們常說的:住宅地產是“直銷”而商業地產是“傳銷”，不但要賣的好，還要經營的好。只要終端消費者買了商品，經營者才能交租金給投資者，開發商才可能盈利。因此，商業地產的開發商就要對終端消費者的生活方式、需求種類、消費特點等認真研究。只有掌握了終端消費者的心理，才能準確定位開發項目，吸引投資者和經營者
1.3開發產品規劃設計形式不同
住宅地產的規劃設計通常主要考慮景觀、配套設施、房型等，為的是提高居住的舒適性及方便性。而商業地產的規劃設計主要是為增加消費額，要提高消費額一是要吸引消費者，增加消費者數量，二是要延長消費者的逗留時間，刺激其增加消費。因此，商業地產的規劃設計主要是圍繞提升和留置客流量而考慮，如便捷的到訪交通，寬敞的停車場所，舒適的購物環境，可口的特色小吃，豐富的娛樂、體閑設施等。打造的是一個讓消費者在吃喝玩樂中愉快消費的平臺。此外，較大的購物中心主力店的招商定位必須盡早明確，商業地產在規劃設計時將主力店的設計要求考慮在內。因為不同的主力店對設計的流程}I}內容都有要求。比如，家樂福對賣場的面積、停車位的面積、貨價的陳列等都有一系列的要求。同時，商業建筑設計}_種多、專業牽涉面廣，項目的品質保證就是要把規劃、建筑、景觀和裝修等結合好，如在建筑設計時就要考慮好燈光照明系統、外立面廣告系統、公共部位的內裝演系統、景觀系統和標識系統等設計的有效整合，才能達到最佳效果，正是因為這此差異的存在，因此，在進行商業地產的建筑設計時，必須充分考慮每一個具體的差異，進而提出一個創新性的建筑設計方案
2現代社會建筑設計怎樣更好的配合商業地產
結合以上內容以及筆者在大商集團的工作經歷，為了更好的配合商業地產，在實際的建筑設計中必須充分考慮以下兩方面的因索z.1合理協調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關系
在現代建筑設計中，人力資本、結構資本、知識產權資本和社會(關系)資本是四大基本因索，它們在建筑設計中起著重要的基礎性作用。特別是在商業地產的建筑設計中，由于社會資本、結構資本等區別于傳統的地產形式，因此，這四種因索之間的協調顯得尤為重要協調過程中，首先，要保證的是結構資本和人力資本，因為這兩類資本是地產發展中的物質基礎，沒有它們來發展地產無異于構造空中樓閣，再好的建筑設計創意也不會收到效果。其次，由于商業地產和傳統的住宅地產相比，產品性更強，所以，對于商業地產，知識產權資本和社會資本的作用也比較大。針對以上理論，在進行相關商業的建筑設計時，最好采用合理實地調查、理論建模、綜合分析等方法來充分認識這四者之間量和質的關系，并且要積極增加知識產權資本和社會資本所占的比重。這方面成功的范例有很多，舉個簡單的例子，比如大商集團就采用了新瑪特、麥凱樂、千盛三個商號，并且每個商號的建筑特點都有獨特的設計手法，像是新瑪特全國各店的“海浪飄檐”，這此都在無形中構成了商業地產的知識產權資本，成了大商集團隱形的宣傳材料，進而為大商集團贏得了很多潛在的客戶。針對商業地產與傳統住宅地產之間的差異采取合適的改進措施
從對比分析中我們可以看出，商業地產與傳統的住宅地產在選址、目標客戶和產品開發形式等方面都有較大差異，且這三點不同又可以歸結為同一個變化因索，即多樣化的增加。這就要求我們在建筑設計中一改傳統的建筑思想，無論在建筑技術、建筑功能還是建筑美學上都要充分考慮每一位客戶的具體要求，以求做到盡善盡美。關于這一方面的問題，萬達集團就做的非常好，在從第一代的單店、第二代的組合店到第三代城市綜合體(萬達廣場、萬達影院、萬千百貨以及萬達酒店的綜合體)的發展過程中，萬達集團一方面不斷開拓新的商業地產，另一方面又通過充分了解商業地產與傳統住宅地產之間的差異，采取了合理的措施，改進了許多傳統的住宅地產，這種做法既可以節約地產發展成本，又可以充分利用原有地產優勢，是一種非常好的商業地產發展模式
總結
綜上所述，為了更好的配合商業地產，建筑設計的改革需要從兩個方面人手，一方面要合理協調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關系，另一方面要充分了解商業地產與傳統住宅地產之間的差異，并針對具體的差異來提出具體的建筑設計改革措施
1傳統住宅地產與商業地產的差異化研究
住宅地產是單一地產，功能用途一般來講只是居住，而商業地產是商業與地產的復合體，功能用途方面較廣泛。因此二者在開發投資方面有很多不同點:
1.1影響選址的因索不同
住宅地產在選址時，重視的是地理區位，開發項目所處地區的政治、經濟、文化、社會等環境雖然也要考慮，但是不是選址考慮的重點。因為在一般情況下，只要住宅地產的地理區位好，配套設施齊全，就有市場。而且住宅地產開發時往往在一個城市里選址，同一城市里面政治、經濟、文化、社會等環境差異不大，開發商沒有選擇的余地但是對商業地產而言，地產只是基礎，商業才是關鍵。只有商業經營成功，商業地產才會獲得收益。而商業成功與否的關鍵取決于商業所處地區的政治、經濟、文化、社會等環境。同時，一此商圈跨市或者跨省的主題商業城(如大西洋百貨、百腦匯、賽博等)的選址往往面對多個城市，不同城市的政治、經濟、文化、社會等環境因索又是不同的，商業地產的開發商自然要將這此因索考慮進去
1.2開發面對的目標客戶不同
住宅地產的目標客戶有兩種，包括投資者和消費者，而且以后者為主。因為住宅地產開發的目的就是滿足人們的居住需求。但是商業地產是商業與地產的復合體，面對的目標客戶就比較復雜，商業地產的開發商至少面對三種客戶:投資者、經營者、終端消費者。這也就是人們常說的:住宅地產是“直銷”而商業地產是“傳銷”，不但要賣的好，還要經營的好。只要終端消費者買了商品，經營者才能交租金給投資者，開發商才可能盈利。因此，商業地產的開發商就要對終端消費者的生活方式、需求種類、消費特點等認真研究。只有掌握了終端消費者的心理，才能準確定位開發項目，吸引投資者和經營者
1.3開發產品規劃設計形式不同
住宅地產的規劃設計通常主要考慮景觀、配套設施、房型等，為的是提高居住的舒適性及方便性。而商業地產的規劃設計主要是為增加消費額，要提高消費額一是要吸引消費者，增加消費者數量，二是要延長消費者的逗留時間，刺激其增加消費。因此，商業地產的規劃設計主要是圍繞提升和留置客流量而考慮，如便捷的到訪交通，寬敞的停車場所，舒適的購物環境，可口的特色小吃，豐富的娛樂、體閑設施等。打造的是一個讓消費者在吃喝玩樂中愉快消費的平臺。此外，較大的購物中心主力店的招商定位必須盡早明確，商業地產在規劃設計時將主力店的設計要求考慮在內。因為不同的主力店對設計的流程}I}內容都有要求。比如，家樂福對賣場的面積、停車位的面積、貨價的陳列等都有一系列的要求。同時，商業建筑設計}_種多、專業牽涉面廣，項目的品質保證就是要把規劃、建筑、景觀和裝修等結合好，如在建筑設計時就要考慮好燈光照明系統、外立面廣告系統、公共部位的內裝演系統、景觀系統和標識系統等設計的有效整合，才能達到最佳效果，正是因為這此差異的存在，因此，在進行商業地產的建筑設計時，必須充分考慮每一個具體的差異，進而提出一個創新性的建筑設計方案
2現代社會建筑設計怎樣更好的配合商業地產
結合以上內容以及筆者在大商集團的工作經歷，為了更好的配合商業地產，在實際的建筑設計中必須充分考慮以下兩方面的因索z.1合理協調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關系
在現代建筑設計中，人力資本、結構資本、知識產權資本和社會(關系)資本是四大基本因索，它們在建筑設計中起著重要的基礎性作用。特別是在商業地產的建筑設計中，由于社會資本、結構資本等區別于傳統的地產形式，因此，這四種因索之間的協調顯得尤為重要協調過程中，首先，要保證的是結構資本和人力資本，因為這兩類資本是地產發展中的物質基礎，沒有它們來發展地產無異于構造空中樓閣，再好的建筑設計創意也不會收到效果。其次，由于商業地產和傳統的住宅地產相比，產品性更強，所以，對于商業地產，知識產權資本和社會資本的作用也比較大。針對以上理論，在進行相關商業的建筑設計時，最好采用合理實地調查、理論建模、綜合分析等方法來充分認識這四者之間量和質的關系，并且要積極增加知識產權資本和社會資本所占的比重。這方面成功的范例有很多，舉個簡單的例子，比如大商集團就采用了新瑪特、麥凱樂、千盛三個商號，并且每個商號的建筑特點都有獨特的設計手法，像是新瑪特全國各店的“海浪飄檐”，這此都在無形中構成了商業地產的知識產權資本，成了大商集團隱形的宣傳材料，進而為大商集團贏得了很多潛在的客戶。針對商業地產與傳統住宅地產之間的差異采取合適的改進措施
從對比分析中我們可以看出，商業地產與傳統的住宅地產在選址、目標客戶和產品開發形式等方面都有較大差異，且這三點不同又可以歸結為同一個變化因索，即多樣化的增加。這就要求我們在建筑設計中一改傳統的建筑思想，無論在建筑技術、建筑功能還是建筑美學上都要充分考慮每一位客戶的具體要求，以求做到盡善盡美。關于這一方面的問題，萬達集團就做的非常好，在從第一代的單店、第二代的組合店到第三代城市綜合體(萬達廣場、萬達影院、萬千百貨以及萬達酒店的綜合體)的發展過程中，萬達集團一方面不斷開拓新的商業地產，另一方面又通過充分了解商業地產與傳統住宅地產之間的差異，采取了合理的措施，改進了許多傳統的住宅地產，這種做法既可以節約地產發展成本，又可以充分利用原有地產優勢，是一種非常好的商業地產發展模式
總結
綜上所述，為了更好的配合商業地產，建筑設計的改革需要從兩個方面人手，一方面要合理協調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關系，另一方面要充分了解商業地產與傳統住宅地產之間的差異，并針對具體的差異來提出具體的建筑設計改革措施
- 上一篇： 城市商業地產的前瞻策劃與開發
- 下一篇： 3月商業地產罕見放量成交近3600套