堅持政策調控不放松 開發商或將轉戰商業地產
核心提示：當前，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業地產卻呈現出一派繁榮景象。
當前，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業地產卻呈現出一派繁榮景象。
據多家研究機構研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優質寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證，其中就包括兩個商業地產項目，商業地產成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數90%。
“從表象上看，目前商業地產持續升溫的主要原因是商品住宅市場調控”，深圳世聯地產市場部研究總監王海斌在接受記者采訪時說。
“由于投資性購房在住宅地產中受到影響，所以大量投資資金涌向商業地產，從廣州、深圳、上海等一線重點城市的商業地產價格來看，2011年初期的確存在不少商業地產價格洼地，所以需求市場增加也在促使商業地產升溫”，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者采訪時說道。
“從更深層的角度看，此次的商業地產升溫也許將轉變開發商們傳統的住宅地產開發模式，即"銀行貸款拿地建樓預售資金回籠"這一過程，”王海濱說道：“目前較為成熟的地產開發模式有兩種，即香港模式與美國模式。香港模式是指開發商在運作過程中采取"銷售+持有"的方式，住宅市場用做銷售，而商業地產有開發商自行持有并對商戶進行出租，在樓市受到宏觀調控時，采取"以租養售"的生存策略。而美國模式是指開發商拿到項目后，通過信托融資，在不動產建設完畢后，雇傭專業公司打理產業，使開發商使自己成為融資主體，脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內的開發商借鑒。”
有專家指出，商業地產熱度升溫與我國城市化發展下房地產企業轉型關系密切，隨著我國第三產業發展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業地產出現。
“從1998年開始，全國95%的開發商都在做住宅市場，現在國內大量城市的住宅市場已經趨于飽和，其中以一二線城市為甚”，王海濱說道：“在住宅地產發展到一定階段時，(客戶)對商業地產的需求自然就大了，因為畢竟人多了，這是市場驅動力的所在。但是這也要因地制宜，比如現在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求，在這些地區就應當優先建設住宅。”
“每一個城市都有固定的商業地產容積，從我們掌握的城市實體經濟"含金量"來看，有部分城市的商業地產已經過于飽和，現階段配套商業地產實際上存在一定的超前思維，泡沫化已經初現”，韓長吉指出。
SHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業地產是投資領域最熱的板塊。不少業內人士也認為，目前商業地產持續升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業地產滯銷，進而導致開發商的資金鏈斷裂。
“這種擔心不無道理”，王海濱說道：“做商業地產有三個制約因素，即市場機會、資源支持度和商業模式這三點。國內現在能擁有這幾項資源的公司還不是很多。有些開發商甚至是打著做商業地產的名義拿地，再去建住宅。稍有不甚，投資過熱的情況就會立刻出現。” 涉足商業地產是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業地產項目需要有專業的運作團隊做好后期運行。
“蓋一幢商業大廈容易，但維持運轉和運營最難。” 中國房地產業協會商業旅游地產委員會秘書長蔡云在接受媒體采訪時指出。業內有一句話是“大廈真正開業那天，才是商業地產開始的那天”。所以，商業地產除了考慮市場支撐外，需要開發商有后期運行和管理等能力。
(本文來源：中國產經新聞報 作者：李子木)
當前，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業地產卻呈現出一派繁榮景象。
據多家研究機構研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優質寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證，其中就包括兩個商業地產項目，商業地產成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數90%。
“從表象上看，目前商業地產持續升溫的主要原因是商品住宅市場調控”，深圳世聯地產市場部研究總監王海斌在接受記者采訪時說。
“由于投資性購房在住宅地產中受到影響，所以大量投資資金涌向商業地產，從廣州、深圳、上海等一線重點城市的商業地產價格來看，2011年初期的確存在不少商業地產價格洼地，所以需求市場增加也在促使商業地產升溫”，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者采訪時說道。
“從更深層的角度看，此次的商業地產升溫也許將轉變開發商們傳統的住宅地產開發模式，即"銀行貸款拿地建樓預售資金回籠"這一過程，”王海濱說道：“目前較為成熟的地產開發模式有兩種，即香港模式與美國模式。香港模式是指開發商在運作過程中采取"銷售+持有"的方式，住宅市場用做銷售，而商業地產有開發商自行持有并對商戶進行出租，在樓市受到宏觀調控時，采取"以租養售"的生存策略。而美國模式是指開發商拿到項目后，通過信托融資，在不動產建設完畢后，雇傭專業公司打理產業，使開發商使自己成為融資主體，脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內的開發商借鑒。”
有專家指出，商業地產熱度升溫與我國城市化發展下房地產企業轉型關系密切，隨著我國第三產業發展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業地產出現。
“從1998年開始，全國95%的開發商都在做住宅市場，現在國內大量城市的住宅市場已經趨于飽和，其中以一二線城市為甚”，王海濱說道：“在住宅地產發展到一定階段時，(客戶)對商業地產的需求自然就大了，因為畢竟人多了，這是市場驅動力的所在。但是這也要因地制宜，比如現在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求，在這些地區就應當優先建設住宅。”
“每一個城市都有固定的商業地產容積，從我們掌握的城市實體經濟"含金量"來看，有部分城市的商業地產已經過于飽和，現階段配套商業地產實際上存在一定的超前思維，泡沫化已經初現”，韓長吉指出。
SHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業地產是投資領域最熱的板塊。不少業內人士也認為，目前商業地產持續升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業地產滯銷，進而導致開發商的資金鏈斷裂。
“這種擔心不無道理”，王海濱說道：“做商業地產有三個制約因素，即市場機會、資源支持度和商業模式這三點。國內現在能擁有這幾項資源的公司還不是很多。有些開發商甚至是打著做商業地產的名義拿地，再去建住宅。稍有不甚，投資過熱的情況就會立刻出現。” 涉足商業地產是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業地產項目需要有專業的運作團隊做好后期運行。
“蓋一幢商業大廈容易，但維持運轉和運營最難。” 中國房地產業協會商業旅游地產委員會秘書長蔡云在接受媒體采訪時指出。業內有一句話是“大廈真正開業那天，才是商業地產開始的那天”。所以，商業地產除了考慮市場支撐外，需要開發商有后期運行和管理等能力。
(本文來源：中國產經新聞報 作者：李子木)
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